練馬区 中古一戸建て関連の情報
国全体の人口が増え、産業が国内需要のみの中で発展・成長を遂げていくのであれば、全国一律の地価上昇もあるかもしれません。
しかし人口が減少に転じ、経済全体が世界経済に深くつながってしまい、本来ドメスティックなマーケットだった不動産が、世界マネーという血液を注入したために世界経済の中に位置づけられてしまった現在の日本にあって、全国的な地価上昇を夢見ることは望めないのです。
しかし、国全体で見るのではなく、国内を点=エリアでみれば、地価はまだ、いろいろな個所で上下動を繰り返していくと考えられます。
また、この上下動のサイクルは世界経済と同じく、短期間に変動していきますから、要はこのサイクルを的確に捕まえることが、不動産投資にあたっては肝要となります。
日本の地価は今後、中長期で下落していく過程の中でも、小刻みに上下動する時代に入ったのです。
むしろマーケットの動きは、平成バブルが崩壊して全国の地価が暴落していったときに比べて、予測がしやすくなったとも言えるのかもしれません。
このサイクルを上手に見抜くことが、今後のギャンブルのコツです。
今までのような大きな儲けは期待できないかわりに、この小波を上手に利用して小さく儲けることがテーマとなります。
さいわい、株式のような不動産証券化のマーケットが整備されてきたおかげで、短期間で買ってすぐに売り抜けることが可能となっています。
「買い」の不動産とは「地価変動の短いサイクルを上手に見抜こう」と口で言うのは簡単ですが、実際にどこをどんなタイミングで買えばよいのか、なかなかわからないとおっしゃる方も多いと思います。
見極めのためのポイントを整理してみましょう。
最近よく聞かれるのが、日本では東京以外ではもう経済が立ちゆかないので、不動産も東京以外はだめだろうという説です。
この説はおおむね正しいといえましょう。
たとえば、オフィス需要で考えますと、東京と大阪ではオフィスに対するニーズはおよそ10対1といわれるほどの遠いがあります。
人口だけで比較すると4対1であるのに、産業基盤であるオフィスビルへのニーズは、これほどの違いがあるのです。
東京はやはり日本の中心として、日本の多くの産業の本社、本店機能が集まるばかりでなく、外資系企業も日本にオフィスを構える場合、多くは大阪ではなく東京に構えます。
その結果、オフィスに対するニーズは、人口比以上の差がついてしまうのです。
また、日本全国の人口が減少を続ける中でも、首都圏には継続的に人口が流入しており、世帯数についても一貫して増加してきたことから、住宅の需要も東京が一番であることは間違いありません。
したがって、東京を中心に不動産投資をすることは基本的に正しいと言えます。
では東京以外の都市ではだめかというと、そんなことはありません。
世界の投資マネーが東京と同様に、オフィスビルやマンションに流れ込んでくることに期待は持てませんが、東京以外の都市でも立地や用途を選べば、地価変動の短いサイクルの中で一定の儲けを確保することは十分に可能です。
たとえば最近は中国からの観光客がブームを呼んでいます。
中国人観光客が通過・滞在するエリアで、ホテルやレストランに投資をしたいという中国人や日本人の実業家は、大勢います。
大阪〜東京間の静岡、山梨県など、特に富士山が見える場所のホテルや保養所に対するニーズはひじょうに強いものがあります。
また、近年ではアジアやオセアニアの国々の距離は急速に狭まっており、韓国や中国、台湾、香港、オーストラリアとの交流は今後も発展するでしょう。
韓国や中国に近い九州では、福岡や熊本、宮崎など多くの観光需要が見込めますし、北海道にはアジアやオーストラリアからもたくさんのスキー客が来日しています。
また、これらの自治体では、別荘の需要が多く発生していることも話題になっています。
こうした観光客の受け入れ先としての施設の新設や整備は、新たな不動産に対する需要を生み出すことでしょう。
地方都市における不動産投資は、以前は新幹線など新しい鉄道の駅や、道路の開通など、地元の利権絡みのものが主流でした。
国土の大きなインフラ整備が減少した今は、点となる需要を地道に探し出していく投資姿勢が重要となります。
東京でも同じようなことがいえます。
東京ならどこでもよいというわけではないからです。
東京は西を起点に反時計まわりに地価が形成されている、つまり、東に進むほど地価が下がっていくという法則が古くからあります。
そのせいか、不動産投資をお考えの方の多くが東京の西側での投資を希望される場合が多いようです。
またワンルームマンションなどの需要も、西に多くの大学が存在したこと、IT系など比較的若い社員が勤める会社の多くが新宿や渋谷に立地したことなどを背景に、こういった18歳未満の親族のいる世帯 65歳以上の奴族のいる世帯 「国勢調査」(10月1日現在)による。
「一般世帯」とは、住居と生計を共にしている人々の集まり、一戸を構えて住んでいる単身者、間借り・下宿屋などの単身者及び会社などの独身寮・寄宿舎などに居住している単身者をいう。
恵比寿、三軒茶屋などの発展は、その代表的な事例と言えるでしょう。
ただ、今後はわかりません。
私も仕事上、賃貸マンションの収益などをチェックするのですが、都心居住が見直される中、最近では賃貸料に割安感のある、東京の東部、江東区や品川区近辺の人気が高くなっています。
また羽田空港の24時間化の影響と思われますが、品川、大田区の海岸沿いでは、ホテルやマンションの用地に対する需要は大変大きなものがあります。
また、人口の減少だけでなく、世帯構成も昔とはずいぶん変化しました。
1980年代半ばは日本における世帯数はおおむね3800万世帯程度でしたが、人口がほぼ横ばいの中、現在の世帯数は5000万世帯に達しようとしています。
1世帯当たりに直すと2・6人、単身者が増えているのです。
単身者というと若者ばかりを考えがちですが、これからはお年寄りの一人世帯も激増するでしょう。
こうした背景は、今後東京都内のマンション需要に影響を与えるものと思われます。
また、居住用だけでなく、東京スカイツリーの建設が進み、多くの国内外の観光客の来訪が期待される浅草、上野なども、今後大いにホテルや旅館、商業施設などの需要が見込まれるエリアになると思われます。
以前は3A地区と言われた青山、麻布、赤坂など、人気エリアの賃貸マンションが苦戦を続ける中、東京での不動産投資の在り方も徐々に変容してきているのかもしれません。
買ってはいけない土地一方で、土地に投資をする際に気をつけなければいけないポイントというものがあります。
先ほども触れましたが、土地の上に建つ建物の美しさに幻惑されることもその一つです。
建物が古くてもださくても、今はリニューアルの技術が進歩していますので、住友不動産の「新築そっくりさん」ではありませんが、新築に近い状態にリニューアルすることも可能です。
最悪、建て替えてしまえば、土地の持つ価値を十分に引き出すことは可能となります。
ところが、土地がだめだとどうにもなりません。
最近では土地を売却するにあたって、いろいろな調査レポートを請求されます。
その中でも土壌汚染が見つかったりすると土地の取引に大きな影響が出るようになっています。
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